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“雙十一”電商加推“法拍房”

“撿漏”須謹慎

  今年“雙十一”期間,“法拍房”成為多家電商平臺的“新爆款”。專家表示,經過多年發展,“法拍房”市場由小到大、逐漸規范,正成為中國房地產交易市場中的重要組成部分。

  網上拍賣漸成主流

  所謂“法拍房”,是指被法院強制執行拍賣的房屋,房源主要來自三方面。一是銀行按揭違約,即購房者向銀行貸款購房,但無法如期如數償還貸款,銀行會向法院提出民事訴訟,要求貸款人就被抵押的房產拍賣變現來償還貸款。二是民間借貸違約,債務人和債權人自主簽訂合同,約定債務人將自有房產抵押給債權人并取得借款。債務人按約定時間無法還款,根據《擔保法》的規定,債權人不能直接取得抵押房產,需向法院申請債務人還款,由法院拍賣債務人的房產還款。三是在部分刑事案件中,有沒收犯罪嫌疑人個人全部財產的判決,如果涉及不動產,則由法院進行拍賣。

  事實上,法院對房屋進行拍賣由來已久。“早在1998年,就有相關規定確認司法拍賣是處置訴訟資產的主要方式,法院可以委托拍賣。”北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍對《上海金融報》記者表示,“2004年通過的《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》,對人民法院民事執行程序中的拍賣和變賣工作作了明確,要求通過嚴格程序選定拍賣機構。2009年通過并實施的《關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》,要求由人民法院內部的司法技術輔助部門負責組織當事人選定拍賣機構,監督拍賣活動。2010年通過的《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規定》,明確了人民法院可以隨機確定拍賣機構,由高院或中院統一實施委托,在統一交易場所或網絡平臺上公示全部拍賣程序。至此,網絡拍賣房屋或房產的模式得到確認。”

  “‘法拍房’首次進行網上拍賣是在2013年,如今,這種形式正逐漸變成主流。‘法拍房’包括住宅、商鋪、廠房等所有房屋類型,客觀上,我國已形成了‘法拍房’市場。”李戰軍指出,“法拍房”之所以受到關注,一方面是因為部分地區的“法拍房”不受限購政策影響,原本沒有購房資格的購房者可通過拍賣獲得房產。另一方面,“法拍房”起價一般較低,且不少房源實際成交價格也較低。此外,“法拍房”的拍賣過程相對公開透明,且受到法律保護。

  上海“法拍房”受歡迎

  今年“雙十一”期間,“法拍房”成為多家電商平臺的“新爆款”。例如,11月4日10時到11月5日10時,阿里司法平臺上的一套“南寧市青秀區英華路2號半山麗園T2棟5層501號房”房源,經過131次延時、137次出價后,于11月5日16時30分左右以2280275元結束競拍,成交價較評估價低了588903元。相關消息顯示,該房源起拍價為1836275元,保證金367255元,評估價2869178元。

  截至11月7日14時,該平臺上還有2套住宅用房正在拍賣中,競價周期均為1天,分別是位于漯河市源匯區恒大名都1#樓2單元2406號房屋和位于鄭州市新鄭市龍湖鎮鴻鵠路196號中電觀瀾苑7號樓3單元1603號房屋。這兩套住宅用房均為第二次拍賣,預計將于11月8日上午10時結束拍賣。在“雙十一”前和“雙十一”當天,該平臺還有三套住宅用房即將開始拍賣,競價周期均為1天,分別為位于漯河市郾城區金山路雙匯國際花園三期尚河G04幢1101號房屋(起拍價144.9萬元,市場價207萬元);鄲城縣胡集鄉晉崗村四組購買房屋一套(起拍價37萬元,市場價37萬元);武平縣巖前鎮富民街小區A地塊A#605躍層住宅房(起拍價27.664萬元,市場價39.52萬元),上述三套房屋均為第一次拍賣。

  值得關注的是,上海司法拍賣房的住宅房源非常充沛,據不完全統計,11月7日至今年底,上海正在拍賣和即將拍賣的住宅房源分布在黃浦、靜安、徐匯、長寧、虹口、嘉定、崇明、金山、松江、奉賢、青浦、浦東新區等各區域,總計約306套。

  記者在公拍網上查詢到,在房產一項中,目前上海有9個拍品正在拍賣中,125個拍品即將拍賣。此前,有2159個拍品已成交;1932個拍品撤拍、暫緩或流標等。

  截至11月7日14時,該網站有6套位于上海的住宅房屋正在拍賣,分別為長寧區榮華東道59弄2號303室(起拍價662.4萬元,評估價1000萬元);閔行區莘朱路222弄36號101室(起拍價989.52萬元,評估價1767萬元);靜安區三泉路999弄78號602復式室(起拍價607.8萬元,評估價868.16萬元);靜安區柳營路669弄3號302室(起拍價750萬元,評估價800萬元);徐匯區小木橋路360弄2號1室(起拍價212萬元,評估價265萬元);嘉定工業區南苑一村40號602室(起拍價156.8萬元,評估價224萬元)。其中,前2套為第二次拍賣,后4套為第一次拍賣,在線拍周期均為72小時,延時周期均為5分鐘/次,均將于11月8日上午10時結束拍賣。此外,“雙十一”當天還有2套住宅房屋即將拍賣。

  據李戰軍介紹,2018年,全國通過網絡平臺掛牌的“法拍房”為47萬套,成交14萬套,成交金額超過3000億元,成交比率為30%。當年,上海“法拍房”約占全國市場供應量的0.3%,但交易量占到全國的1%,且成交率超過全國平均水平(30%),達到55%,可見上海資產的受歡迎程度。

  相關風險須警惕

  雖然“法拍房”熱度頗高,但業內人士也提醒競拍者須防范相關風險。

  “‘法拍房’的房屋所有者通常存在欠債未還的情況,因此相關房源可能還有其他抵押,需要購買者在競拍前慎重調查。”億翰智庫研究總監于小雨對《上海金融報》記者分析稱,“同時,‘法拍房’內可能還住有租客。一般來說,買賣不破租賃,如果租期很久,購房者即使購入‘法拍房’也不能入住,這一風險也需防范。”

  “如果房屋是空置的,且不存在抵押等情況,則該房屋可能很‘搶手’,最終成交價格或會與市場價格持平,或略高。畢竟這類房子不受限購政策的限制,如果房源優質,不少人會愿意高價購買。”于小雨表示。

  李戰軍表示,在競拍“法拍房”時,競拍者需仔細了解拍品信息及拍賣規則。

  記者在公拍網和阿里司法拍賣平臺上看到,點開公拍網的法拍房標的后,網絡頁面會自動跳出上海法院的特別提醒:“本標的的全程拍賣輔助工作,包括但不限于推介、看樣、競買人登記、協助注冊報名、辦理過戶、稅費繳納等,上海市高級人民法院已授權委托(某公司)為唯一輔助機構,承擔輔助工作,競買人、買受人無需為該機構的服務支付任何費用。對于社會上有其它機構或者個人,借用司法拍賣名義,發布競買公告和項目信息,招攬客戶,要求簽訂合作代拍協議,收取中介手續費用等行為,或承諾標的物以起拍價或者顯著低于市場價成交,要求支付高額代拍費用之行為,競買人務必保持警惕,謹防受騙。”同時,頁面最下方還有詳細的競買須知。此外,在拍品詳情中,還有相關標的物的介紹,包括拍品名稱、權利來源、權證情況、拍品所有人姓名、拍品現狀(租賃情況;鑰匙/占用情況;戶籍/工商注冊情況;欠費情況、權利限制狀況及抵押狀況等)。

責任編輯:毛曉勇
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