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樓市向左?股市向右?

當前買房還是炒股?

  編者按:過去十年來,房地產特別是一線城市的房地產價格節節攀升,而上證綜指卻一直在原地踏步,“買房還是炒股”似乎是個不用選擇的選擇題。不過,近年來,隨著樓市調控的持續深入,房地產市場明顯降溫;而在政策加持下,A股正逐步擺脫漫漫長“熊”。在房地產市場持續沉寂和資本市場行情漸暖的環境下,你究竟會選擇買房,還是炒股呢?

 

  房地產市場或迎拐點

  ■ 記者 戚奇明

  國家統計局9月16日公布的數據顯示,今年1-8月,全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%,增速比1-7月份回落0.1個百分點,已連續第4個月回落;其中,住宅投資62187億元,增長14.9%,增速回落0.2個百分點。這是否意味著房地產市場拐點已至?作為國人資產配置的重要類別,未來房地產還有投資價值嗎?

  房地產投資熱度趨降

  根據國統局數據,在開發投資增速回落的同時,房屋施工面積和新開工面積增速也同步回落。具體來看,1-8月份,房地產開發企業房屋施工面積813156萬平方米,同比增長8.8%,增速比1-7月份回落0.2個百分點;房屋新開工面積145133萬平方米,增長8.9%,增速回落0.6個百分點。

  國信證券指出,8月以來,樓市熱度略有降溫,根據中國指數研究院數據,一線城市及部分二線熱門城市新房成交環比回落;土地市場略有降溫,土地溢價率略有下滑。8月以來,行業政策保持趨緊態勢,尤其是房企融資政策趨嚴明顯。

  “中央政府已表示不愿意再以房地產來刺激經濟增長。從現階段看,考慮到經濟增長壓力,部分地方政府仍會支持房地產市場發展,但支持力度有限。”第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可對《上海金融報》記者指出,“未來,各城市將因地制宜地維持當地房地產市場健康發展,如在價格大幅波動時適時介入。”

  “房地產調控措施的主要目標仍是抑制房價過快上漲。”北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍對《上海金融報》記者表示,“但整體來看,今年出臺的房地產調控措施不多。雖然房企融資渠道有所收緊,包括銀行、信托、海外債等全面收緊,禁止違規資金流入房地產市場。但這些政策更多是為了防范金融風險而推出的政策,只是正好涉及房地產。”

  雖然近期樓市熱度趨降,但李戰軍預計,2019年房地產投資及銷售金額仍將創新高,銷售面積或現負增長,但仍將處于歷史次高水平。“在通貨膨脹的情況下,出于避險需求,實物資產往往會成為貨幣的主要承載平臺,尤其是房屋資產。”

  國統局數據顯示,1-8月,商品房銷售面積101849萬平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7個百分點。商品房銷售額95373億元,增長6.7%,增速加快0.5個百分點。

  降準對樓市流動性改善有限

  隨著融資渠道收緊,房企面臨的資金壓力持續增加。國統局數據顯示,1-8月,房地產開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速比1-7月份回落0.4個百分點。其中,國內貸款17322億元,增長9.8%;利用外資81億元,增長1.3倍;自籌資金36036億元,增長3.1%;定金及預收款38377億元,增長8.3%;個人按揭貸款17449億元,增長11.8%。

  不過,中國人民銀行近日宣布,為支持實體經濟發展,降低社會融資實際成本,決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點;同時,再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點。據人民銀行有關負責人介紹,此次降準釋放長期資金約9000億元。此外,近期的LPR(貸款市場報價利率)機制改革亦在推進。宏觀流動性的邊際改善,是否意味著房企資金壓力將有所緩解呢?

  “降準增加的流動性主要針對其他經濟部門。整體來看,此次存款準備金利率的下調及房貸利率向LPR的轉變對國內房地產市場的影響有限。”簡可表示。

  “降準并非針對房地產行業。當前各行各業的流動性不夠充裕,融資實際成本高企,尤其中小企業面臨融資難和融資貴問題,降準主要是為了解決這些問題。”李戰軍指出,“不過,當各行各業獲得足夠資金后,不排除資金流入房地產行業的可能性。從以往經驗看,雖然政策不允許資金違規進入房地產領域,但仍有部分資金通過各種渠道流入。主要原因在于,其他行業的投資回報率有限,而房地產目前仍有望在2-3年時間里提供較高的回報率。”

  但李戰軍強調,即便部分資金可能通過各種渠道流入房地產行業,但對房地產市場的影響有限。“一方面,政府已明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。另一方面,房地產市場體量很大,年投資額約12萬億至13萬億元,銷售收入約15萬億至16萬億元。在此情況下,降準對房地產行業的刺激不大。”

  各地樓市或進一步分化

  “雖然在某個特定階段內,一二三線城市的房價各有漲跌,但整體看,南部或東部城市的房地產投資價值更高,華北、東北、西北地區則欠佳。”李戰軍表示。

  “股市與樓市具有非常不同的特征,吸引著不同類型的投資者。其中,股市流動性非常高、交易成本低、投資規模較小。而房地產市場流動性較低、交易成本高,并存在一些限制性措施。”簡可指出,“目前來看,雖然房地產市場可能達到周期性拐點,市場面臨調整,但隨著城市復興及新興商業中心的規劃發展,市場存在較好的投資機會。在上海,前灘、虹橋樞紐、西虹橋以及張江園區等都是較好的投資區域。”

  “今年第四季度,預計上海將有一批新建高端住宅入市。由于不少項目地段極佳且配置豪華,將對高端住宅需求端形成巨大吸引力。”簡可進一步指出,“在許多中國家庭的資產構成中,房地產占據極大比重。過去幾十年,尤其在一些主要城市,房地產已證明具有極佳的彈性及安全性。鑒于目前經濟不確定性的增加,業主或傾向繼續持有其房產。不過,鑒于信貸緊張,部分業主或選擇出售其房產以償還其他債務。”

 

  股市長期回報有望跑贏樓市

  ■ 記者 李 思

  降準靴子落地、全面深化改革“深改12條”出爐、QFII和RQFII額度限制取消……資本市場近期迎來一系列政策利好,推動A股重新站上3000點。股市的投資機會來了嗎?

  股市長期回報率或優于樓市

  通常而言,股市與樓市存在較為明顯的“蹺蹺板”效應——在樓市火爆時,股市通常表現相對低迷;而當樓市成交降溫時,股市對資金的吸引力往往大增。那么,在政策加持下,此前囤積房地產市場的資金會否轉戰股市呢?

  應該說,從投資者信心的角度看,股市的吸引力的確在上升。上海財經大學應用統計研究中心日前發布的一份有關投資者針對股市和房市的信心指數的報告顯示,今年二季度開始,投資者的購房意愿和購房預期雙雙下降;與之相反的是,同一時期,個人投資者對于股市的價值投資信心指數上升。

  “過去10年是我國樓市的‘黃金十年’,約70%的居民財富配置在房地產市場。而經過近幾年的調控,房地產市場的成交量大幅下降。”前海開源基金首席經濟學家楊德龍對《上海金融報》記者表示,“未來,隨著資本市場走強及樓市調控政策趨嚴,資金有望從樓市轉移到股市,樓市和股市的‘蹺蹺板’將再次偏向資本市場。”

  “在整體流動性不變的情況下,如果對流入樓市資金嚴格管控,這部分資金大概率將流入股市。”聯訊政策策略分析師廖宗魁對《上海金融報》記者表示,“目前這種效應有放大趨勢,因為政策對房地產的管控嚴厲程度遠超以往。”

  “從投資的角度看,未來股市的長期回報率可能優于樓市,買股更優。”廖宗魁進一步指出,“首先,當前股市處于相對低估狀態,買入后不僅可享受業績增長的回報,還有望獲得估值提升的回報。其次,在房貸資金收緊的情況下,買房成本上升,吸引力有所下降。此外,目前中國居民絕大多數資金集中在房地產領域,適當增加流動性較好股票資產,有利于分散整個家庭的風險。”

  不過,蘇寧金融研究院投資策略研究中心副主任顧慧君在接受《上海金融報》采訪時指出,現在判斷炒房資金會進入股市或為時過早。“隨著近幾年對房地產調控政策逐步收緊,特別是限購、限制杠桿、拉長變現時限等措施已較為明顯地抑制了炒房熱情,但目前A股還處于熊牛轉換的微妙階段,未來走勢難言明朗。對于強調確定性收益的炒房資金而言,當前可能還不是一個好的進入時機。”

  “A股走勢雖然近期有轉好跡象,但鑒于國內外宏觀經濟均面臨較為困難的局面,未來大概率呈現反復震蕩、緩慢上行的格局。”顧慧君指出,“不過,目前較為明朗的是,炒房收益大不如前。”

  當前或是A股投資窗口期

  近期,A股重回3000點,這是否意味著投資者可以抄底了?

  “從大邏輯看,我國經濟在經過40年的快速發展后進入中速高質量增長階段,雖然增速可能有所下降,但經濟增長質量越來越高,行業利潤向龍頭公司不斷轉移。在以‘白龍馬股’(白馬股+行業龍頭)為代表的優質股票的帶領下,A股市場將呈現強勢上升態勢。”楊德龍指出,“事實上,在經濟快速上漲期,股市表現不一定強勢,而經濟增速放緩,但增長質量提高時,反而可能會誕生‘偉大的公司’,迎來大牛市行情。這一點從過去10年乃至過去40年美股走勢就可以看出端倪。如今正是投資資本市場的重要窗口。”

  廖宗魁也表示,中國目前處于經濟周期的底部位置,企業盈利大概率將在歲末年初觸底回升。同時,股市估值相對偏低,隨著央行寬松政策的加力,市場流動性將更加充裕,A股市場抄底的機會已經來臨。

  相比之下,顧慧君的態度則更為謹慎。“從2019年中報看,在宏觀經濟經歷艱難結構調整的背景下,上市公司盈利難言樂觀。從估值看,截至上周五,上證綜指、深證成指、上證50、滬深300、中證500和創業板指PE的歷史分位分別為16%、49%、42%、35%、15%、66%,除了上證綜指和中證500略有低估外,A股的估值整體比較合理,難言低估。”顧慧君進一步指出,“當然,從投資者結構看,隨著A股加速雙向開放,外資將大幅增配A股,并在一定程度上改變A股配置風格。同時,從政策層面看,為應對宏觀經濟的放緩,貨幣政策有望維持寬松。在此情況下,A股的配置價值相對凸顯。綜上所述,A股目前或進入窗口期。”

  哪些板塊有望領跑?

  就具體的板塊選擇,招商基金首席宏觀策略分析師、基金經理姚爽對《上海金融報》記者表示,應重點關注券商、科技和藍籌的投資機會。

  “首先,近期國內寬松政策邊際加碼,市場風險偏好小幅上行,強貝塔屬性的板塊可能錄得階段性的超額收益。同時,受益政策扶持和風險偏好抬升的科技板塊也值得重點關注。此外,估值較為合理的部分藍籌板塊,如銀行板塊也值得關注。其次,資本市場戰略地位提升,政策紅利不斷,逆周期寬松政策加碼下,權益市場的風險偏好仍有一定上行空間。從歷史看,四季度是宏觀事件頻發的時間窗口期,券商板塊有望受益事件性催化以及年底的市場風格轉換。”姚爽表示,“此外,5G+國產替代驅動中國電子行業的發展機遇,未來5G深入發展及中國科創崛起,將成為中國電子行業成長的主要驅動力。重點推薦5G基站產業鏈、上游半導體元器件以及消費電子配件相關產業鏈等。”

  博時基金經理趙云陽對《上海金融報》記者表示,當前經濟處于不斷摸底階段,應配置大醫藥、大地產以及有政策刺激預期的家電、汽車行業龍頭等大盤藍籌板塊。此外,隨著外部局勢擾動邊際影響逐步減弱,以及國內對自主可控板塊的長期需求不斷增加,應關注優質的科技龍頭股。

  在趙云陽看來,企業盈利和估值是投資最核心的因素。“企業穩定盈利是投資需求的根本,這是投資的首要任務。因此,無論是把握經濟走勢還是政策推進,研究其對企業盈利的影響是最重要的事。而從短期看,估值也很重要,政策推出、市場短期沖擊等因素會對企業估值產生較大影響,但主要體現在短期交易。因此,在選擇長期盈利穩定板塊或股票的基礎上,可把握事件沖擊帶來的交易機會來增加收益。總之,在長期方向上聚焦企業盈利,找到長期業績之‘錨’,短期把握市場變化,在估值變化中找到交易機會。”

  值得關注的是,有調查顯示,多數個人投資者直接購買股票的收益不如投資基金高。對此,趙云陽認為,大部分個人投資者欠缺準確判斷市場和識別優秀股票的能力,同時容易受到個人情緒的干擾而做出不理性的投資行為。

  “基金公司有比較完備的投研隊伍、風控體系和交易規程,投資回報通常勝過絕大多數個人投資者。”顧慧君表示,“對個人投資者來說,首先要確定自己的風險承受能力和投資期限,并根據風險承受能力及投資期限形成資產配置組合,明確各類資產的配置比例。同時,可從公募基金中挑選各類資產的代表性基金形成相應基金組合,但應根據市場和各類資產的走勢,每個季度調整基金組合。”

責任編輯:毛曉勇
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