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融資壓力加大 土地購置減少 今年樓市“金九銀十”成色或將不足

  “金九銀十”是傳統的樓市銷售旺季,今年中秋小長假期間,各地樓市卻反映平淡。業內專家表示,今年前8個月全國房地產調控政策高達367次,預計后期這種調控趨勢還將繼續保持,疊加房企融資壓力加大、拿地積極性減弱等因素,今年“金九銀十”成色或將不足。

  房價和投資指標漲幅回落

  9月17日,國家統計局發布的最新數據顯示,8月份70個大中城市中,一二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅均小幅回落,一線城市二手住宅銷售價格甚至出現同比下降。

  具體看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅與上月相同;同比上漲4.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比持平,上月為上漲0.3%;同比下降0.2%,是去年6月以來首次轉降。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.2%,漲幅比上月均回落0.2個百分點;同比分別上漲9.9%和5.5%,漲幅比上月分別回落0.8個和1.2個百分點。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《金融時報》記者,8月份房價數據以小幅降溫為主要特征。房價環比增幅總體不變,同比增幅有所收窄;房價上漲的城市數量為55個,相比7月份的60個減少5個;二線城市的二手住宅價格漲幅觸及近18個月最低點,進一步體現了住房交易趨穩的特點。

  不僅房價數據增速回落,開發投資、到位資金、新開工面積等指標增速已連續4個月回落。今年1至8月份,全國房地產開發投資84589億元,同比增長10.5%,增速比前值回落0.1個百分點;房地產開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速回落0.4個百分點;房屋新開工面積145133萬平方米,增長8.9%,增速回落0.6個百分點。

  土地市場趨于理性

  如果說開發投資、新開工和竣工等指標反映的是過去一段時期開發商對市場的預期,那么土地購置則反映出開發商對未來市場的判斷。

  國家統計局數據顯示,1至8月份,房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米,同比下降25.6%,降幅比1至7月份收窄3.8個百分點;土地成交價款6374億元,下降22.0%,降幅收窄5.6個百分點。對此,嚴躍進表示,上述數據說明房企購地相對偏保守,這與穩地價政策導向和房地產金融政策偏嚴等因素有關。

  實際上,下半年開始土地市場就出現了降溫趨勢,流拍現象增多,熱點土地溢價率下調。中原地產研究中心統計數據顯示,8月份以來,全國熱點一二線城市土地出讓收入為1543億元,平均土地溢價率為6%。而二季度,一二線城市土地單月成交金額均在3000億元以上,溢價率也保持在20%左右。

  相比拿地,現在房企更加關注現金流。嚴躍進預計,9月份宅地交易市場仍以降溫為主,房企拿地會更理性。中原地產首席分析師張大偉告訴《金融時報》記者,融資難時土地流標多,土地市場很可能繼續降溫。

  “金九銀十”或不如往年

  為迎接“金九銀十”,不少房企提前推出促銷活動。不過,今年中秋小長假期間,各地樓市表現均不及往年。中原地產研究中心統計數據顯示,中秋小長假第一天,北京新建商品房住宅簽約101套,而2018年同期是309套;中秋小長假三天,上海、廣州、深圳新建商品房住宅網簽數量均較去年同期出現不同程度的下調。

  今年樓市“金九銀十”成色如何?張大偉認為,較往年相比,2019年房地產市場“金九銀十”特征或將不明顯。首先,多地樓市現沖高回落,從點到區域開啟房價調整。熱點城市樓市開始下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高。其次,2017年以來,大部分熱點城市樓市已經全面限價。這種情況下,房地產市場已沒有淡旺季之分,市場更多看限價政策的嚴格與否。同時,部分熱點項目的開盤可能延遲,使得市場熱度降低。再次,熱點城市進入“賣不完”時代。除深圳相對活躍外,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場,除少數熱點剛需項目,去化率快速下行。

  不過也有專家預計,今年“金九銀十”也會有一些看點,因為房企降價促銷力度比較大,部分城市也有一些促銷措施,這有助于促進市場交易反彈。同時,部分觀望的購房需求在釋放,這也會帶來一定的市場機會。

責任編輯:袁浩
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